„Pomalu, leč nevyhnutelně se blíží konec roku. A přinejmenším v oblasti úrokových sazeb hypotečních úvěrů bude zřejmě spíše ve znamení poklidného rozjímání než nějakého velkého předvánočního šílenství. Bankám se pomalu chýlí ke konci velice úspěšný rok. Je pravděpodobné, že roční plány bohatě splní a to většinou nepodporuje zuřivý konkurenční boj. A i kdyby to tak nebylo, stagnující tržní úrokové sazby nedávají pro snižování sazeb žádný výrazný prostor. Dokonce si dovedu představit, že se jednotlivě může objevit i drobné zdražení,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. „Listopad přinesl na hypoteční trh stabilizaci – nebo stagnaci, záleží na úhlu pohledu. Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba hypoték udržela na úrovni 4,91 procenta, tedy na stejné hodnotě jako v říjnu. Za celý letošní rok tak úrokové sazby klesly o přibližně o třetinu procentního bodu,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. „K výraznějšímu pohybu směrem dolů by mohlo dojít až při znatelnějším poklesu inflace nebo silnějším konkurenčním tlaku mezi poskytovateli úvěrů, což však v nejbližší době neočekáváme. Banky místo plošného snižování sazeb častěji volí individuální zvýhodnění, například úlevy na poplatcích či doplňkové benefity. Tyto kroky nelze chápat jako systematické zlevňování, spíše jako vstřícný krok, který má klientům nabídnout výhodnější podmínky,“ poznamenává Michaela Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting . Navzdory stagnaci úrokových sazeb se zatím nedá podle odborníků mluvit o výrazném oživení hypotečního trhu. Objem nově poskytnutých úvěrů na bydlení je sice meziročně vyšší, ale stále nedosahuje úrovní z roku 2020, kdy byly objemy sjednaných hypoték rekordní. Důvodů je hned několik. Vysoké ceny nemovitostí, opatrnost domácností při přijímání dlouhodobých závazků a nejistota ohledně dalšího vývoje ekonomiky. „Aktuální sazby kolem pěti procent jsou sice nižší než loni, ale pro řadu zájemců o vlastní bydlení zůstávají nad hranicí finanční dostupnosti,“ upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. Měsíční splátka se téměř nezměnila Modelový příklad ukazuje, že měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 4,91 procenta p. a. zůstává téměř beze změny – činí 20 268 korun. Meziročně přitom splátka klesla o 848 korun. Období Průměrná úroková sazba v % Měsíční splátka v Kč Listopad 2025 4,91 20 268 Říjen 2025 4,91 20 278 Září 2025 4,99 20 450 Srpen 2025 5,05 20 571 Červenec 2025 5,03 20 518 Červen 2025 4,94 20 334 Květen 2025 4,96 20 381 Duben 2025 5,01 20 488 Březen 2025 5,05 20 555 Únor 2025 5,11 20 692 Leden 2025 5,13 20 730 Prosinec 2024 5,22 20 909 Listopad 2024 5,32 21 116 Zdroj: Swiss Life Hypoindex , údaje od listopadu 2024 do listopadu 2025 Trh žije refinancováním Stagnace sazeb a opatrnost bank při jejich snižování přichází v období, kdy na trh proudí zvýšený počet žádostí o refinancování hypoték. Letos totiž dochází k hromadnému konci fixací sjednaných v letech 2020 a 2021, kdy se úrokové sazby běžně pohybovaly pod hranicí dvou procent. Klienti, kteří tehdy uzavřeli pětiletou fixaci s úrokem 1,89 procenta, jsou dnes postaveni před realitu refinancování za více než dvojnásobnou sazbu. „Domácnosti, které splácely 10 tisíc korun měsíčně, se nyní mohou dostat na téměř 14 tisíc korun. U vyšších hypoték, například pětimilionového úvěru na 30 let, se navýšení pohybuje i kolem 7 tisíc korun měsíčně. To už pro mnoho lidí představuje skutečnou finanční zátěž,“ říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka FinGO. V letošním roce končí fixace hypotečních úvěrů zhruba 100 tisícům českých domácností. „Podle našich dat jde o úvěry v celkovém objemu přibližně 184 miliard korun, které byly sjednány v letech 2020–22 s tehdejšími historicky nízkými sazbami kolem 2 procent. Dnes se úroky pohybují zpravidla mezi 4,29 až 5,09 procenta, což pro řadu rodin znamená citelné navýšení splátek,“ přibližuje Vaisová. Koho se refinancování nejvíce dotkne Refinancování se stává podle odborníků jednou z klíčových oblastí zájmu bank. Mnohé z nich proto nabízejí individuální sazby, poplatkové slevy nebo garantované podmínky při přechodu klienta z jiné instituce. „Konkurenční boj v tomto segmentu způsobuje, že nabídky pro refinancující klienty bývají o 0,1 až 0,2procentního bodu nižší než standardní sazby určené pro nové úvěry. Banky se tímto způsobem snaží zmírnit odliv klientů a současně získat klienty jiných bank v rámci refinancování jako strategický prostor pro další růst,“ říká Sýkora. Nejvíce se zvýšení sazeb dotkne nízkopříjmových domácností, které si v minulých letech vzaly hypotéku „na doraz“. Pokud se jejich příjmy od té doby nezvýšily nebo se jejich situace zkomplikovala, například narozením dítěte, nemusí dnes na refinancování dosáhnout. Nejlevnější jsou hypotéky s fixací na tři roky Nejvýhodnější podmínky aktuálně nabízejí hypotéky s tříletou fixací, jejichž průměrná sazba se pohybuje lehce nad hranicí 4,5 procenta. Naopak nejvyšší sazby zůstávají i v listopadu u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,68 procenta) a u LTV do 80 procent rovněž u desetileté fixace (5,36 procenta). Úrokové sazby – listopad 2025 Fixace Do 80 % LTV Nad 80 % LTV 1 rok 4,92 5,25 3 roky 4,56 4,91 5 let 4,79 5,15 10 let 5,36 5,68 zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti Zahýbe nová vláda s hypotékami? S cenami hypotečních úvěrů by mohla zahýbat nová česká vláda, která ve svém programovém prohlášení zmiňuje státní zvýhodněné půjčky, a především pak podporu úroků z hypoték při koupi prvního bytu. Zároveň chce nová vláda prohlásit bydlení zákonem za veřejný zájem. Dostupné bydlení přitom řadí mezi své klíčové priority a v programovém prohlášení kromě reformy stavebního řízení a jeho efektivní digitalizace klade důraz i na zlepšení a zrychlení územního plánování. Paragrafové znění nového stavebního zákona by mělo být nejspíš představeno již v následujících dnech. „Dokud vláda nezačne řešit skutečný zdroj problému, tedy nízkou výstavbu, budeme se točit v bludném kruhu. Dotované hypotéky povedou k dražšímu bydlení, vyšším úrokovým sazbám a horšímu stavu veřejných financí. A to vše nakonec opět zaplatí daňoví poplatníci,“ říká ekonom Tom Kadeřábek. „Nově vznikající vláda staví bydlení mezi své priority, protože podle průzkumů jde o oblast, která lidi nejvíce trápí. Navrhovaná opatření, pokud budou skutečně realizována tak, jak bylo avizováno, mají potenciál současné kritické situaci výrazně pomoci,“ uzavírá Michaela Váňová, výkonná ředitelka Central Group.