Hypoteční trh dál svazují geopolitická rizika, cena ropy, inflační očekávání a vyšší úrokové swapy. Od března 2026, kdy průměrná nabídková sazba dosahovala 4,89 %, hypotéky zdražují už druhý měsíc v řadě. „Průměrná nabídková sazba hypoték v květnu 2026 vzrostla na 5,19 %. Oproti dubnovým 5,18 % jde pouze o nárůst o 0,01 procentního bodu. Na první pohled nic zásadního. Důležitější než samotná meziměsíční změna je však skutečnost, že se hypoteční trh po dubnovém skoku usadil zpět nad pětiprocentní hranicí a zatím nenachází jasný impulz k návratu na nižší úrovně,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. „Možnost dalšího bezprostředního zvýšení úrokových sazeb v tuto chvíli nic nenaznačuje. Ale jak jsme si vyzkoušeli na počátku března, život tyto překotné události nikdy předem nenaznačuje. Vyloučit tedy nelze nic. Ale rád bych zdůraznil, že i když úroková sazba kolem 5 % je o něco vyšší, než bych dlouhodobě pokládal za rozumné, přece jen to není žádný extrém. Růst úrokových sazeb o 0,5 procentního bodu pro většinu zájemců o investici do nemovitosti neznamená více než drobnou a hlavně dočasnou nepříjemnost,“ míní David Eim, analytik Gepard Finance. Měsíční splátky mají dopad na domácnosti Růst sazeb se nicméně promítá do rodinných rozpočtů. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových 20 241 korun na zhruba 20 858 korun. „Rozdíl přibližně 600 korun měsíčně může během celého fixačního období znamenat desítky tisíc korun navíc,“ poznamenává Sýkora. Období Průměrná úroková sazba v % Měsíční splátka v Kč Květen 2026 5,19 20 858 Duben 2026 5,18 20 832 Březen 2026 4,89 20 241 Únor 2026 4,93 20 314 Leden 2026 4,94 20 337 Prosince 2025 4.91 20 285 Listopad 2025 4,91 20 268 Říjen 2025 4,91 20 278 Září 2025 4,99 20 450 Srpen 2025 5,05 20 571 Červenec 2025 5,03 20 518 Červen 2025 4,94 20 334 Květen 2025 4,96 20 381 Zdroj: Swiss Life Hypoindex , údaje od května 2025 do května 2026 Kratší fixace dává šanci, delší jistotu Hypoteční sazby se pravděpodobně budou držet v pásmu kolem pěti procent. Rychlý pokles je podle aktuálních dat nepravděpodobný. Reálnější je stagnace sazeb s mírnými výkyvy podle vývoje inflace, ekonomiky a tržních očekávání. „Podle předběžných čísel inflace v průběhu dubna poskočila z březnových 1,9 % na 2,5 % a výrazně tak předčí stávající prognózu centrální banky. Do velké míry jde nárůst inflace na vrub důsledkům války v Perském zálivu. Podle očekávání se do dubnové inflace propsaly dozvuky zdražování PHM, které sice zbrzdila vládní regulace a nižší spotřební daň,“ říká Petr Dufek, hlavní ekonom Banky CREDITAS. V dubnu zdražení zasáhlo především úvěry s tříletou a pětiletou fixací a k dalšímu mírnému zvýšení u těchto nejžádanějších fixací došlo i v květnu. U hypoték s LTV do 80 % vzrostly sazby u tříleté fixace na 4,90 %, u pětileté fixace na 5,15 % a desetileté na 5,74 %. Úrokové sazby – duben 2026 Fixace Do 80 % LTV Nad 80 % LTV 1 rok 4,99 % 5,28 % 3 roky 4,90 % 5,21 % 5 let 5,15 % 5,46 % 10 let 5,74 % 5,99 % zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti „Kratší fixace mohou být vhodné pro ty, kteří věří v pokles sazeb v horizontu několika let a jsou ochotni přijmout vyšší riziko. Delší fixace naopak poskytují stabilitu a ochranu před dalším růstem sazeb – což může být v nejistém prostředí zásadní pro mnoho domácností,“ upozorňuje Jiří Sýkora s tím, že klientům, kterým se blíží konec fixace, se vyplatí řešit situaci včas několik měsíců před koncem fixace, aby byl prostor pro individuální nabídky bank nebo reakci na případné změny na trhu. Refinancování hypoték je letos rekordní „Rok 2026 přináší rekordní vlnu končících fixací, kdy se setkávají pětileté fixace z roku 2021, tříleté z roku 2023 i dvouleté z roku 2024. Navýšení splátky ale není pravidlem pro všechny,“ upozorňuje analytik David Eim a přidává konkrétní propočty. Příklad 1.: Typická hypotéka z roku 2021 Úvěr 3 300 000 Kč, sazba 2,1 % p.a., splatnost 30 let. Měsíční splátka činila 12 363 Kč. Po pěti letech splácení má taková hypotéka zůstatek přibližně 2 884 000 Kč. Při přechodu na dnešní sazbu okolo 4,89 % p.a. splátka vzroste na 16 673 Kč, tedy o zhruba 4 300 Kč měsíčně. To je nepříjemné, ale pro většinu klientů bude taková změna zvládnutelná. Příklad 2.: Typická hypotéka z roku 2023 Úvěr 3 700 000 Kč, sazba 5,9 % p.a., splatnost 30 let, měsíční splátka 21 946 Kč. Po třech letech splácení zbývá přibližně 3 553 000 Kč. Přechod na sazbu 4,89 % p.a. splátku sníží na 19 771 Kč – úspora téměř 2 200 Kč měsíčně. zdroj: Gepard Finance „Většině klientů s končící fixací se v roce 2026 sazba skutečně zvýší, ale až přibližně třetina z nich si podmínkami reálně polepší,“ poznamenává David Eim. Proč banky nezlevňují Co skutečně hýbe hypotečními sazbami? „Hypoteční sazby dnes nereflektují pouze aktuální stav ekonomiky, ale především očekávání jejího budoucího vývoje. Pokud finanční trhy předpokládají, že inflace bude klesat pomaleji nebo že měnová politika zůstane déle restriktivní, promítne se to okamžitě do cen dlouhodobých peněz – a tedy i hypoték,“ říká Jiří Sýkora. „Cena hypoték se odvozuje od ceny dlouhodobých peněz a to především z ceny tzv. úrokových swapů. Ty oproti situaci na konci února vzrostly o zhruba 8 desetin procentního bodu. Banky během této doby zvýšily úrokové sazby hypoték asi o 4 až 5 desetin procentního bodu a můžeme tedy konstatovat, že konkurence mezi bankami nedovolila celý nárůst ceny zdrojů promítnout do finální ceny pro klienta. To je jeden z mála pozitivních střípků v celé velké mozaice,“ přibližuje Eim. „Současná geopolitická nejistota, včetně napětí kolem Íránu a Hormuzského průlivu, drží sazby hypoték nad hranicí pěti procent a v dohledné době nedává prostor pro jejich výraznější pokles. Rostoucí obavy z návratu inflace situaci dál komplikují. Pokud se mezinárodní napětí rychle neuklidní, mohou se vyšší ceny energií a dopravy znovu propsat do celé ekonomiky. V takovém prostředí banky sazby snižovat nebudou. Jednoduše by se jim to ekonomicky nevyplatilo,“ předpokládá Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select. Pro investiční hypotéky platí přísnější limity Do hypotečního trhu zároveň začínají promlouvat regulatorní a tržní změny, zejména přísnější přístup k financování investičních nemovitostí. Od 1. dubna 2026 totiž platí pro takzvané investiční hypotéky přísnější limity oproti hypotékám na vlastní bydlení. Do hry tak vstupuje opatrnější posuzování úvěrů na nemovitosti určené k pronájmu, což může mírně ochladit investiční poptávku. Tento faktor sice nepůsobí přímo na výši hypotečních sazeb, ale ovlivňuje celkovou dynamiku trhu. Slabší aktivita investorů může částečně zmírnit tlak na růst cen nemovitostí, zároveň však bankám ubírá část produkce, což může vést k selektivnějšímu přístupu ke klientům.