Podle údajů Českého statistického úřadu bylo loni v Česku dokončeno 33 742 bytů. O rok dříve to bylo 30 274, přičemž statistici zároveň upozornili na více než 20% meziroční propad oproti roku 2023. Česká republika patří dlouhodobě mezi země s nejméně dostupným bydlením v Evropě . Na koupi průměrného bytu je podle odhadů zapotřebí zhruba 14 ročních platů , v Praze dokonce přes 16. Tempo výstavby je výrazně nižší než v minulosti. V sedmdesátých a osmdesátých letech minulého století přibývalo každoročně několikanásobně více bytů než dnes. „Pokud bychom dokázali stavět výrazně rychleji, situace na trhu by se postupně mohla zlepšovat. Klíčové ale je, aby nové byty vznikaly tam, kde je po nich skutečně poptávka. Bez výraznějšího zvýšení výstavby bude nabídka nového bydlení dál zaostávat za poptávkou,“ říká Tomáš Jelínek, ředitel společnosti Century 21. Zrychlení ale není zatím pravděpodobné. Význam nájemního bydlení roste Trh nájemního bydlení prošel v posledních několika letech několika zlomovými obdobími . Zásadní byly tři milníky: covidová závora, uprchlická krize a zdražení hypoték. Vývoj reflektuje Petr Bulan z Century 21. „V roce 2021 stále platila covidová omezení a kvůli poklesu turismu i odlivu expatů byla nabídka nájemního bydlení velmi vysoká. Pro zájemce bylo tehdy hledání nájmu jednodušší a levnější než dnes.“ Podle Jiřího Chudoby z realitní kanceláře RE/MAX Partner v té době nájem v některých lokalitách dokonce klesl až o 30 %. Situace se změnila v roce 2022. Nejprve přišla uprchlická vlna z Ukrajiny, následovalo zdražení hypoték a omezená nabídka nových bytů. „Může se zdát, že díky poptávce nájmy výrazně zdražují, ale například v Praze rostla za posledních deset let pořizovací cena nemovitostí zhruba dvakrát rychleji než nájemné,“ konstatuje Petr Bulan. „Velice rychle se ale rozvíjeji nájemní trhy v Plzni, Olomouci nebo třeba Hradci a Pardubicích,“ informuje František Brož z Bezrealitky.cz. Růst nájemného se zpomalil Podle Deloitte Rent Indexu , který sleduje vývoj nájmů v Česku po čtvrtletích, nájemné na konci loňského roku mírně kleslo – o 1,2 % na průměrných 332 Kč za m². „Praha si stále drží pozici nejžádanější lokality, ve které přetrvává tlak na zvyšování nájmů. Aktuální čísla také ukazují, že moderní developerské projekty nadále vykazují vyšší tempo růstu nájemného,“ říká Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví ve společnosti Deloitte. Ve 4. kvartálu roku 2025 se nájemné snížilo v sedmi krajských městech. Největší pokles zaznamenaly Jihlava a Olomouc (–2,7 %), následoval Liberec (–2,2 %). Naopak k růstu cen došlo nejvíc v Karlových Varech (+4,9 %), Pardubicích (+4,4 %) nebo v Hradci Králové (+2,9 %). Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku , k tomu připomíná důležitý posun. „Veřejnost dnes zároveň mnohem víc řeší nejen samotnou cenu, ale i kvalitu bytu, služby, celkové měsíční náklady a smluvní jistotu.“ Češi jsou k nájmu stále rezervovaní Podle Tomáše Jelínka žije v Česku v nájmu zhruba 21 % lidí – většinou mladí lidé, nesezdané páry nebo cizinci. Ve srovnání s Německem či Rakouskem je to stále relativně málo. „Snaha většiny Čechů je dosáhnout na vlastní bydlení. S nastupující generací se ale tento konzervativní přístup postupně mění,“ míní Jiří Chudoba z RE/MAX Partner. Tato generace preferuje větší flexibilitu a nebojí se stěhování za prací. Současně ale roste i počet rodin, které zůstávají v nájmu dlouhodobě . Ve velkých městech přibývá domácností, které prostě na vlastní bydlení nedosáhnou. Výše nájemného je pro ně zvládnutelná, ale hypoteční splátka už nikoli. „Z posledních dat vyplynulo, že měsíční splátka hypotéky je u bytů 2+kk v Praze a Brně pořád zhruba 1,8–1,9krát vyšší než nájemné,“ uvádí Michal Hrbatý z UlovDomov.cz. „Ve velkých městech už nájem zdaleka není jen přechodná etapa. Čím hůř je dostupné vlastní bydlení, tím více domácností zůstává v nájmu delší dobu a bere ho jako normální způsob bydlení, nejen jako čekárnu na hypotéku. Ve středních a menších městech je stále silnější představa, že ideálem je vlastnické bydlení, ale i tam nájem postupně přestává být jen krátkodobým řešením. To je závěr, který odpovídá i datovému a hypotečnímu kontextu popsanému v poslední analýze nájemního bydlení na webu projektu Realiťák roku,“ konstatuje Makovský. Smlouva je základ. Vztah rozhoduje S rostoucím významem nájemního bydlení roste důležitost vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. Ani sebelepší smlouva totiž nedokáže pokrýt všechny situace, které každodenní život přinese . Stabilita nájemního vztahu často vzniká právě v tom, co ve smlouvě napsáno není. Na co by se měly obě strany zaměřit na startu nájmu, respektive pronájmu? Perspektiva nájemce Na co si dát pozor Při hledání bytu se vyplatí sledovat nejen samotnou nemovitost. Důležitý je také pronajímatel. Jako protistrana, ale i jako člověk. Zajímejte se o to, jak komunikuje. Odpovídá otevřeně a srozumitelně? Dokáže vysvětlit náklady a jejich rozúčtování? Působí dojmem člověka, který stojí o dlouhodobý vztah? Varováním může být neochota potvrdit dohodnuté věci písemně nebo tlak na rychlé rozhodnutí, a to i bez prohlídky bytu. Brož doporučuje ověřit v katastru, zda je pronajímatel skutečným majitelem nemovitosti, a trvat na osobní prohlídce i předání klíčů. Bulan připomíná, že nájemce by si měl na místě ověřit i totožnost pronajímatele podle občanského průkazu. Samozřejmostí by mělo být nahlédnutí do posledního vyúčtování služeb a energií nebo do průkazu energetické náročnosti (PENB). Důležité je také zjistit plánované opravy domu nebo jiné okolnosti zasahující do kvality bydlení. Z technického hlediska se vyplatí zkontrolovat stav oken, topení, případnou vlhkost nebo hlučnost. Perspektiva pronajímatele Jak poznat dobrého nájemce V zahraničí je běžné detailní prověřování nájemníků . „V USA je standardem takzvané kreditní skóre, které odráží finanční minulost člověka. Nájemci běžně předkládají výpis z účtu, pracovní smlouvu nebo reference od předchozích pronajímatelů,“ popisuje Chudoba. K tomu Česko zatím nedospělo, ale určité minimum by podle něj měl zvládnout každý seriózní zájemce: poskytnout kontakt na předchozího pronajímatele nebo doložit pracovní poměr a bezdlužnost. „Za rozumné považuji ověřovat hlavně schopnost platit a základní stabilitu, ne sbírat zbytečně citlivé údaje,“ míní Makovský. Nejde však jen o peníze. Ideální nájemník je stabilní, komunikuje otevřeně a má realistická očekávání. Mnohé napoví už první schůzka – dochvilnost, způsob komunikace nebo otázky, které zájemce klade. Bulan zároveň doporučuje ptát se na důvod stěhování a využít služby realitní kanceláře. „Zkušený realitní makléř dokáže mnohé odhalit, protože takových zájemců potká každý měsíc několik desítek, na rozdíl od majitele, který se většinou nájmu věnuje jednou za čas.“ Jak připravit byt k pronájmu Web M&M Reality nabádá pronajímatele k těmto krokům: Rozmyslete si, na koho cílíte, a podle toho inzerujte a nastavte cenu. Připravte byt a zdokumentujte jeho stav. Nájemní smlouva je ochranný štít. Pronajímatelé přirozeně chtějí zvýšit atraktivitu prostoru určeného k pronájmu . Jak na to? Byt zaujme čistý, v neutrálních barvách, dobře osvětlený a zbavený osobních předmětů. Podle webu REMAXu dotváří pozitivní dojem i tzv. homestaging, „metoda, která z vašeho domova udělá neodolatelný prostor a maximalizuje jeho potenciál. Světlé, otevřené prostory, příjemné barvy a uspořádání prostoru mohou vyvolat pocit klidu a útulnosti, což zájemcům pomáhá si představit, že se zde mohou usadit a začít novou životní kapitolu.“ Funkčnost bývá víc než design: pomohou vestavěné úložné prostory, moderní kuchyňská linka se spotřebiči, vyšší koupelnový standard, sklep a parkovací místo. K tomu se vyplatí přidat další „benefity“: dobrá dopravní dostupnost, společná zahrada, obslužnost v místě, nabídka wi-fi a podobně. Nalákat mohou kvalitní fotky pro prezentaci, přidání plánku s rozměry bytu. Pravdou je, že prodává vizuální dojem. Pamatujte, že malá investice do baterií, silikonů, svítidel nebo zásuvek a vypínačů může docela dramaticky zvýšit vnímanou hodnotu. Peníze nejsou všechno Adekvátní nájemné je samozřejmě pro pronajímatele prioritou. Jeden nebo dva měsíce prázdného bytu ale mohou snadno vymazat roční zvýšení nájmu. Dlouhodobý a spolehlivý nájemník často představuje větší hodnotu než maximální cena. Nájemci zase hledají stabilitu a předvídatelnost . Krátké smlouvy na jeden či dva roky mohou vyvolávat nejistotu, zároveň však chrání pronajímatele před riziky. Pokud je vztah bezproblémový, prodloužení smlouvy obvykle následuje. Při úpravě nájemného je klíčová komunikace. Vycházet by se mělo z objektivní analýzy trhu (například Deloitte Rent Indexu nebo na webu projektu Realiťák roku), aktuální inzerce srovnatelných bytů v lokalitě, stavu a vybavení bytu i investic do údržby. Zohledňují se změny v domácnosti: počet členů, pořízení domácího mazlíčka, dlouhodobější hlučná rekonstrukce v domě a podobně. Nájemní trh není všude stejný Situace se výrazně liší podle velikosti sídla . Největší zájem je stále o Prahu a Brno. Podle Makovského platí, že pražská nabídka čítá přes 10 tisíc bytů, takže nájemce sice má z čeho vybírat, ale dobré byty mizí rychle. I v Brně se zájemci ozývají u atraktivních nemovitostí do několika hodin. Ve středně velkých městech je trh vyrovnanější, byt se obvykle pronajme během několika dnů až týdnů. V menších městech a na venkově je poptávka slabší a více záleží na konkrétní lokalitě. Chudoba připomíná sezonní výkyvy v univerzitních městech. „Přesun studentů v průběhu léta a podzimu do školy a hledání spolubydlení zapříčiňuje okamžitou vyšší poptávku.“ Zatímco ve velkých městech rozhoduje poloha, parkování nebo dostupnost školek, mimo metropole hraje větší roli dopravní dostupnost do práce, místní služby a v dnešní éře home office i kvalita internetového připojení. Pokud shrneme hlavní faktory určující trh nájemního bydlení ve velkých městech, jsou to vysoká konkurence, vyšší fluktuace a anonymita. Na venkově je nižší mobilita, větší význam osobních vazeb a vyšší citlivost na reputaci. Klíč k úspěchu Komunikace Podle Makovského nejvíc sporů nevzniká z paragrafů, ale z nevyřčených očekávání. „Dobře fungující nájemní vztah je vlastně partnerství. Majitel chce mít jistotu stabilního příjmu a nájemce zase jistotu bezpečného a férového bydlení,“ říká Hrbatý. Souhlasí, že většina problémů podle něj nevzniká kvůli smlouvě, ale kvůli komunikaci, a týkají se spíše drobných provozních událostí (ztracené klíče, rušení nočního klidu, poruchy apod.) . Proto je důležité vyjasnit očekávání hned na začátku. Chudoba k tomu dodává, že s nájemci je třeba komunikovat i během nájemního vztahu. „Nestačí jen, že chodí peníze na účet. Jednou za čas má pronajímatel po dohodě zkontrolovat stav nemovitosti. Nájemcům klademe na srdce, že pokud dojde ke změně okolností, jako jsou dočasná ztráta zaměstnání, rozchod se spolubydlícím, který se podílel na úhradě nájmu, další osoba v domácnosti a podobně, je namístě okamžitě promluvit s majitelem a nečekat na možné problémy, jež s takovou situací mohou nastat.“ Závěrem Pro úspěch se řiďte těmito zásadami: Nájemní vztah je ekonomické partnerství. Chovejte se k němu tak. Smlouva s předávacím protokolem je rámec, důvěra je obsah vztahu. Jasné rozdělení odpovědností: opravy, údržba, úklid, pojištění. Obě strany chtějí totéž: stabilitu a předvídatelnost. Komunikace předchází konfliktům. Důležité náležitosti řešte písemně. Největší hodnotou na trhu s nájmy je dnes reputace obou stran. Když se vlastní bydlení pro mnoho domácností stává nedostupným, nabývá nájemní trh na významu. A stále víc platí, že nerozhoduje jen cena. Stejně důležitá je schopnost obou stran vytvořit stabilní, přehledný a férový vztah. Právě ten je dnes na trhu s nájemním bydlením možná tou nejcennější komoditou – skutečné win-win pro nájemce i pronajímatele.