Kde hledat, když známé čtvrti z Prahy zmizely? Kdo před dvaceti lety přijel do Karlína, viděl místy zanedbané domy, průmyslové objekty a stopy po ničivé povodni. Dnes jde o jednu z nejvyhledávanějších kancelářských a rezidenčních adres v Praze. Podobný příběh se postupně opakoval v Holešovicích, části Libně nebo Vysočan. Úplně neobjevenou čtvrť už proto v hlavním městě pravděpodobně nenajdete. Zkušení investoři však mohou rozpoznat okamžik, kdy se proměna zavedené lokality začne přelévat za její dosavadní hranice: „Město se ale neustále vyvíjí a jednotlivé čtvrti na sebe navazují. Když se podaří proměnit jednu oblast, pozitivní efekt se postupně přelévá i do okolí. Viděli jsme to na Karlíně, následně na Libni, Vysočanech nebo v části Prahy 9,“ vysvětluje Martin Šrytr, Business Development Manager ve společnosti PSN , a doplňuje: „Nejde tedy ani tak o objevování nových míst, jako spíše o rozpoznání lokalit, které stojí na prahu dalšího rozvoje.“ Klíčová tedy není dnešní podoba ulice, ale také to, jak může vypadat za deset či patnáct let. Investoři nejčastěji sledují, kde město povolí bydlení, kudy povede tramvaj, kde vznikne škola a zda se z uzavřeného průmyslového areálu stane běžná síť ulic. Kromě konkrétních dat hraje velkou roli také zkušenost investorů. „Po desítkách let na trhu člověk získá cit pro to, co může fungovat a co naopak naráží na limity, které v tabulkách nejsou na první pohled vidět,“ pokračuje zástupce realitní společnosti PSN. Martin Šrytr Od Palmovky po Kolbenovu: proměna je vidět na východ od centra Karlín už je zavedenou adresou, ale navazující Palmovka, Libeň, Vysočany a okolí Kolbenovy stále obsahují rozsáhlé plochy, které čeká nové využití, jako například dlouho prázdný blok nezastavěného území zvaný Pentagon na Palmovce. „Dlouhodobě věříme lokalitám, které procházejí přirozenou proměnou a navazují na již úspěšně rozvinuté části města. Velký potenciál vidíme například v Praze 9, kde se bývalé průmyslové areály postupně mění v moderní městské čtvrti. Právě tam je dnes dobře vidět, jak se město přirozeně rozvíjí a jak nové projekty navazují na předchozí vlny transformace,“ říká dále Martin Šrytr. To ještě neznamená, že každý dům v okolí automaticky získá na hodnotě. Například Palmovka je komplikovaný dopravní uzel a dlouho ji brzdily roztříštěné majetkové vztahy i nejasná budoucnost veřejných prostor. Právě zde se ale ukazuje, co investor sleduje dřív než běžný kupující, tedy nikoli jen dnešní stav, ale také postup jednotlivých územních rozhodnutí. Rezidenční projekt Bělehradská 29 Mít blízko metro nestačí. Kvalitní lokalitu určují i další faktory Na realitním trhu se často opakuje, že rozhoduje lokalita. Pro investory to ale neznamená jen vzdálenost od centra nebo počet minut k metru. „Lokalita je vždy na prvním místě. Budovu lze rekonstruovat, změnit její využití nebo technický stav. Jediné, co nikdy nezměníte, je místo. Proto je pro nás zásadní, jaké má místo dopravní napojení, občanskou vybavenost a dlouhodobý rozvojový potenciál,“ potvrzuje Martin Šrytr. Místo je přitom třeba hodnotit v několika vrstvách: Doprava, obchody, školy, parky a další služby Územní plán a připravované investice Neměřitelné faktory, jako zda se v ulici dobře chodí, jestli jse parter domů živý a zda nová výstavba navazuje na okolí. Tyto informace mohou investorovi pomoci zúžit výběr. Teprve cesta na místo však může odhalit realitu, například že přímou trasu k metru přerušuje plot, nová rezidence nemá v okolí obchod nebo že se příjemně vypadající dům večer ocitá v prázdné kancelářské zóně. Rezidenční projekt Vinohradská 8 Každá budova může mít potenciál Zajímavá nemovitost nemusí stát na velkém brownfieldu. Stabilní poptávka po nájemním bydlení a omezené možnosti nové výstavby ve vnitřním městě podporují zájem investorů o činžovní domy . Jejich hodnota může být ukrytá v nevyužité půdě, prázdných nebytových prostorách a dvorech nebo nevhodně rozdělených bytech. I dům s velkými byty bez výtahu může po citlivé rekonstrukci nabídnout úplně jiný život než dosud. Také v tomto případě však podle Martina Šrytra rozhoduje kvalitní adresa, vyřešené vlastnictví a pokud možno využitelné rozvržení místností: „Dům může být ve špatném stavu, a přesto mít obrovský potenciál díky lokalitě nebo dispozici. Naopak perfektně zachovalá budova nemusí mít perspektivní funkci. Klíčové je odhadnout, zda bude o její budoucí využití skutečný zájem.“ Podobná situace je u části starších kancelářských budov. Pandemie rozšířila hybridní práci, z toho však neplyne, že Praha má přebytek všech kanceláří. Více než třetina pražského kancelářského fondu je starší než dvacet let a řadu objektů čekají nákladné investice do technologií a energetiky. Některé bude možné modernizovat, u jiných může dávat smysl proměna na bydlení nebo ubytování. Samostatnou kapitolou jsou majetkové poměry a vztahy Trochu paradoxně není nejdůležitější technický stav budovy, protože špatnou střechu nebo rozvody lze opravit. Mnohem složitější bývají právní překážky, komplikované majetkové vztahy, ale také komunikace s radnicí, sousedy a památkáři. Mnohdy totiž nový projekt narazí na odpor okolí, který může jeho realizaci na dlouhou dobu zastavit. „Dnes už nestačí mít kvalitní projekt. Klíčové je umět komunikovat se všemi, kterých se změna dotkne. Samosprávy, památkáři i místní obyvatelé mají legitimní zájmy a úspěšný projekt musí umět hledat společnou řeč. Vztahy a důvěra často rozhodují stejně jako ekonomika projektu,“ uzavírá Martin Šrytr. Skutečný investiční poklad tak obvykle neleží tam, kam se nikdo jiný nedívá. Spočívá spíše v rozdílu mezi současnou podobou nemovitosti a čím se může realisticky stát. A tento rozdíl nevytváří jen investor. Vytváří ho také město, doprava, školy, sousedé, památkáři a schopnost všech stran dohodnout se na změně, která bude dávat smysl i za desetiletí. Obsah vznikl ve spolupráci se společností PSN.