Podle analytiků mění banky taktiku a volí rozdílné strategie – jedny zlevňují, jiné brzdí. Do úrokových sazeb se promítají také dočasné marketingové akce. Nicméně analytici nevylučují, že by mohly hypotéky v dalších měsících i mírně zdražovat. Průměrné nabídkové sazby hypoték podle Swiss Life Hypoindexu klesly v říjnu na 4,91 %, což je nejníže od dubna 2022. Tahounem poklesu jsou pětileté fixace, zatímco tříleté sazby mírně vzrostly. „Některé instituce, především ty s vyšším podílem dlouhodobě fixovaných hypoték, postupně ruší slevy z úrokových sazeb, aby kompenzovaly rostoucí náklady na zdroje. Naopak menší nebo nově aktivnější banky přicházejí s cílenými podzimními kampaněmi, jejichž cílem je přitáhnout nové klienty,“ komentuje dění na trhu Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. Podle něj však tyto akční slevy bývají časově omezené a nejčastěji podmíněné využitím dalších produktů, jako je pojištění schopnosti splácet, běžný účet či investice. „Poslední týdny několik bank mírně snížilo úrokové sazby v rámci dočasných marketingových akcí. Standardně tak bylo možné získat hypotéku s úrokovou sazbou již od 4,29 %. Nicméně marketingové akce bank skončily s koncem září a banky se vrátily ke standardní cenotvorbě. S ohledem na cenu zdrojů, která v posledních několika měsících spíše mírně rostla, není vyloučeno ani drobné zdražení,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. „Úrokové sazby se stále drží plus minus na stejných hodnotách. Do konce roku ani v dalších měsících nečekám, že by mělo docházet k jejich snižování. Z makroekonomického pohledu panuje ve světě, ale i u nás, poměrně velká nejistota, a výsledky voleb tomu příliš nepřidávají. Dá se proto očekávat, že sazby budou v následujících měsících spíše stagnovat, i když nelze vyloučit jejich mírný růst,“ dodává Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Sirius Finance. Hypotéky s fixací na pět let mírně zlevňují Nejlevnější je nadále hypotéka s fixací na tři roky u LTV do 80 % (4,57 procenta), i když průměrná úroková sazba v říjnu mírně vzrostla. Nově však poklesly průměrné úrokové sazby u fixace na pět let u LTV do 80 % (4,80 procenta) i nad 80 % LTV (5,16 procenta). Fixace Do 80 % LTV Nad 80 % LTV 1 rok 4,92 5,25 3 roky 4,57 4,92 5 let 4,80 5,16 10 let 5,36 5,68 zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti Nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,68 procenta) a u LTV do 80 procent rovněž u desetileté fixace (5,36 procenta). ČNB vyčkává, trh s napětím sleduje její další krok Česká národní banka na svém zářijovém zasedání ponechala dvoutýdenní repo sazbu beze změny na úrovni 3,50 % p. a., tedy stejně jako v srpnu. Ve svém komentáři uvedla, že inflace se nachází v blízkosti inflačního cíle a měnová politika nadále zůstává v restriktivním pásmu, které by mělo zajistit návrat inflace do stabilního intervalu i v následujících měsících. „Přetrvávající inflační tlaky z domácí ekonomiky patrně neumožní ČNB další snížení sazeb. Tento opatrný postoj se promítá i do přístupu komerčních bank – většina z nich nyní spíše vyčkává a nové ceníky upravuje jen kosmeticky. Hypoteční trh tak zůstává v napjatém očekávání dalšího rozhodnutí centrální banky, které by mohlo přijít na přelomu roku,“ dodává Jiří Sýkora. Konec fixace: čas na přehodnocení strategie V příštích měsících čeká řadu českých domácností rozhodnutí, jak dál po konci současné fixace jejich hypotéky. Čeká je tak zásadní finanční rozhodnutí, zda zvolit kratší nebo delší fixaci, případně využít možnost mimořádné splátky, nebo naopak část volných prostředků investovat. Ačkoli se trh nyní nachází ve fázi relativní stability, právě období refixací je ideálním okamžikem k revizi celé finanční strategie. „Nejen s ohledem na nynější výši úrokových sazeb, ale také na jejich předpokládaný vývoj, bych doporučil volbu některé z kratších fixací – ideálně v délce tří let. Je však důležité zdůraznit, že volba délky fixace je vždy individuální a měla by vycházet z konkrétních potřeb a finančních možností každého klienta,“ upozorňuje Jiří Sýkora. S koncem fixace mají lidé možnost provést mimořádnou splátku hypotéky bez sankce. Podle Šimona Schloffa, hlavního investičního analytika Swiss Life Select, by ale mělo jít o promyšlené rozhodnutí. „Při zvažování mimořádné splátky je třeba zohlednit několik faktorů – především své finanční potřeby a postoj k drženému dluhu. Z čistě ekonomického pohledu záleží na tom, zda úroková sazba hypotéky převyšuje výnos, který klient dosahuje investováním volných peněz,“ říká Schloff. „Pokud se člověk rozhodne úspory využít na snížení dluhu, měl by si ponechat dostatečnou finanční rezervu – ideálně ve výši tří až šestinásobku měsíčních výdajů pro případ výpadku příjmů nebo nečekaných výdajů,“ doporučuje dále. Měsíční splátky klesají, hranice 20 tisíc je na dosah Modelová měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun, sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) se splatností 25 let, při průměrné nabídkové sazbě 4,91 % klesla v říjnu o 172 korun na aktuálních 20 278 korun. Splátka se tak výrazně přiblížila k symbolické hranici 20 tisíc korun měsíčně, kterou by při pokračování současného trendu mohla v následujících měsících pokořit. Období Průměrná úroková sazba v % Měsíční splátka v Kč Říjen 2025 4,91 20 278 Září 2025 4,99 20 450 Srpen 2025 5,05 20 571 Červenec 2025 5,03 20 518 Červen 2025 4,94 20 334 Květen 2025 4,96 20 381 Duben 2025 5,01 20 488 Březen 2025 5,05 20 555 Únor 2025 5,11 20 692 Leden 2025 5,13 20 730 Prosinec 2024 5,22 20 909 Listopad 2024 5,32 21 116 Říjen 2024 5,34 21 155 Zdroj: Swiss Life Hypoindex , údaje od října 2024 do října 2025 V posledních měsících však podle hypoteční analytičky Lucie Drásalové jednoznačně rostou ceny nemovitostí a jejich zdražování lze očekávat i v měsících následujících. „Na trhu je momentálně poměrně velká poptávka jak po nemovitostech, tak po hypotékách. Je proto velký předpoklad, že po delší době budeme tento rok opět uzavírat na zajímavých číslech. Na objemy z období před covidem určitě nedosáhneme, ale nárůst bude značný,“ konstatuje Drásalová. Podle ČSOB Indexu bydlení pokračovaly ve druhém čtvrtletí 2025 v růstu na nová maxima ceny všech typů nemovitostí. Nejrychleji se zvyšovaly ceny bytů. „Ceny bytů v České republice jsou na novém vrcholu. Jen za poslední rok vzrostly o 13,8 procenta. Nedostatečná a nepružná nabídka nových projektů vedou k dalšímu tlaku na cenový růst​. Lidé využívají poklesu průměrných úrokových sazeb hypoték a růstu svých reálných mezd k pořízení vysněného bydlení ještě za současných cen, významný je také podíl nemovitostí kupovaných jako investice,“ poznamenává Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky.